Честный расчёт доходности

Валовая доходность и доход собственника — разные цифры. Для виллы за $500 000 в пресете это $59 580 в год: 237 занятых ночей, два сезона со ставками $300 и $180. Но это выручка объекта, а не то, что доходит до вас.

Дальше идут расходы собственника. Управляющая компания забирает 20% выручки — $11 915: букинг, заселение, клининг, бассейн и сад, каналы продаж. Ещё около $4 500 в год — коммуналка и интернет, мелкий ремонт с амортизацией мебели, страховка. Важно не считать одно и то же дважды: уборка, бассейн и сад обычно уже внутри комиссии управляющей.

Остаётся учесть налоги: налог на арендный доход (с базы 70% валовой аренды) и Land & Building Tax — около $4 400. И сама покупка стоила не $500 000, а ~$535 000: transfer fee, sinking fund и юрист. Итог по этому сценарию — $38 743 в год, 7,2% на вложенный капитал.

У каждого объекта цифра своя: цена входа, локация, загрузка и модель управления двигают её в обе стороны — бывает и заметно выше, и ниже. Поэтому мы считаем каждый объект отдельно и показываем расчёт до сделки, а не после. Рост стоимости прайм-зон — ещё 5–9% в год — идёт сверху, и мы не смешиваем его с арендным доходом: для него в калькуляторе отдельный блок «Полная доходность за период владения».