Честный расчёт доходности
Та же модель, по которой мы считаем каждый объект коллекции: два сезона, реальная загрузка и все расходы собственника. Передвиньте ползунки — цифры пересчитаются сразу.
От валового дохода — к деньгам на счёте
Почему брошюрные 8–10% превращаются в 4,33%
Брошюра не обманывает — она просто останавливается на полпути. 8,49% валовой доходности для виллы за $500 000 — реальная цифра: 223 занятые ночи в год, средняя загрузка 61%, два сезона с разными ставками. Но это выручка объекта, а не ваш доход.
Дальше начинаются вычеты, о которых брошюра молчит. Управляющая компания забирает 25% выручки — $10 615: букинг, заселение, клининг и каналы продаж. Ещё $10 183 в год стоят коммуналка, бассейн и сад, мелкий ремонт с амортизацией мебели и страховка. Итого минус $20 798 — почти половина валового дохода.
Остаётся $21 662 в год — операционные 4,33% net. Но и это ещё не всё: налог на арендный доход (с базы 70% валовой аренды) и Land & Building Tax забирают ещё около $3 200, а сама покупка стоила не $500 000, а ~$535 000 — transfer fee, sinking fund и юрист. Честный итог: $18 440 в год, 3,45% на вложенный капитал.
Мы показываем эту цифру до сделки, а не после: так выбирают объект те, кто считает. Рост стоимости прайм-зон — ещё 5–9% в год — идёт сверху, и мы не смешиваем его с арендным доходом: для него в калькуляторе отдельный блок «Полная доходность за период владения».
Расчёт ориентировочный, не оферта и не гарантия доходности.
Как купить на Пхукете и не потерять деньги
Шесть узлов сделки, в которых иностранцы теряют депозиты: резервация, due diligence, leasehold против freehold, off-plan, перевод денег и FET-форма. Плюс чек-лист «Перед подписанием».